Woensdag 26 april vond in het Belgische Wolvertem de jaarlijkse aandeelhoudersvergadering (ava) plaats van logistiek vastgoedbedrijf WDP, dat behalve aan de Brusselse hoofdindex (BEL20) ook een beursnotering in Amsterdam heeft en is vertegenwoordigd in de AMX. De VEB stelde in aanloop naar deze bijeenkomst een aantal schriftelijke vragen.

Inflatie
WDP verhuurt zijn distributieruimtes onder andere aan logistiek dienstverleners als Kuehne + Nagel en CEVA Logistics en supermarktketens als Carrefour en Ahold Delhaize. Het bedrijf bezit 284 opslag- en distributiecentra in zes landen. Ruim tweehonderd daarvan staan in de Benelux, de overige ruimtes heeft het bedrijf in Frankrijk, Duitsland en Roemenië.

Veel spelers in het vastgoed hebben moeite om de inflatie volledig door te berekenen aan de huurder. Dat geldt in beperkte mate voor WDP. In het jaarverslag valt te lezen dat het bedrijf voor 2023 uitgaat van een inflatie van 6 procent, waarvan het 5 procent kan doorberekenen aan zijn huurders.

In antwoord op de vraag van de VEB waarom niet de volledige inflatie wordt doorberekend, liet WDP weten dat alle huurcontracten een indexatieclausule hebben. Voor grofweg een derde van de contracten is het maximum echter wel begrensd tot tussen de 3 en 4 procent huurstijging per jaar.

De indexeringsruimte in de lopende contracten geeft enig comfort. De inflatieverwachting voor de komende jaren ligt namelijk onder de 4 procent. Hoewel dat natuurlijk slechts een prognose is, behoren de dubbelcijferige niveaus van het afgelopen jaar voorlopig tot het verleden. Zodoende kan (vrijwel) de volledige inflatie doorgerekend worden.

Kostenelement
Het is tegelijk belangrijk dat WDP zich voor zijn eigen financieringsbehoefte wapent tegen de stijgende rentes. Vastgoed is immers een kapitaalintensieve bezigheid. Het bedrijf lijkt ook dat element goed op orde te hebben: de totale schulden zijn volledig ingedekt tegen stijgende rente voor een periode van zeven jaar.

Daarmee werkt inflatie voor WDP meer in het voordeel dan in het nadeel en dat kunnen beleggers ook teruglezen in het jaarverslag. In de gevoeligheidsanalyse die het bestuur maakt, is te lezen dat een inflatie van 2 procent de winst met 6,8 miljoen euro zal doen toenemen.

Zonnepanelen
Dat WDP ook duurzaamheid serieus neemt, blijkt wel uit de verzameling aan plannen en pilots die is beschreven in het Climate Action Plan.

Een belangrijk onderdeel zijn de zonnepanelen die nu worden geïnstalleerd op de daken van de distributiecentra van WDP. Tegen 2025 moet er een capaciteit van 250 megawatt geïnstalleerd zijn (eind 2022 was dit 113 megawatt) en daarmee wordt de inkomstenbron ‘stroomopwekking’ een steeds serieuzere component in de jaarrekening. Over 2022 was dit met 22,6 miljoen euro nog ongeveer 7 procent van de totaalomzet, maar dit gaat ongetwijfeld toenemen.

Gevolg van deze activiteit is wel dat toekomstige winsten iets beweeglijker worden. Voor de eerste zonnepanelen kon WDP prijszekerheid verkrijgen door gebruik te maken van groenestroom-certificaten. Maar vanwege de vlucht die zonne-energie de afgelopen jaren heeft genomen, worden deze niet meer uitgegeven.

Op de vraag of er voor de nieuwe investeringen prijs- en afnamezekerheden zijn verkregen, antwoordde WDP dat dit niet het geval is. De stroom wordt verkocht aan klanten en het restant wordt teruggeleverd aan het net. Door in te zetten op batterijen hoopt het bedrijf in de toekomst energie-overschotten te kunnen verhandelen op gunstige momenten.

Ambities
De batterijen kunnen wellicht ook een uitkomst bieden bij toekomstige ontwikkelingen. Want door het overvolle netwerk in Nederland is het allerminst zeker dat een elektriciteitsaansluiting direct beschikbaar is. WDP heeft de ambitie om het vastgoed zelfvoorzienend te maken, maar dat voornemen zit op dit moment nog in de onderzoeksfase, laat het bedrijf weten in antwoord aan de VEB. Voor projecten die nu in ontwikkeling zijn, is er in ieder geval wel een aansluiting geregeld.

De huidige stikstofproblematiek is voor WDP ook een groot dossier, maar opvallend genoeg geeft het bedrijf aan dat dit maar een beperkte impact heeft. Voor projecten die voor 30 juni 2021 zijn gestart zijn de vergunningen binnen en bij de rest van de projecten zal een extra stikstofstudie nodig zijn. Het lijkt erop dat WDP ervan uitgaat dat de resultaten van deze onderzoeken in het voordeel van het bedrijf zullen uitvallen. Wellicht betalen de duurzame bouwdoelstellingen zich hier nu al uit.

Investeringen
In 2022 heeft WDP de liquiditeitspositie versterkt tot 1,7 miljard euro, onder meer door de uitgifte van aandelen en obligatieleningen. Hoewel het bedrijf de uitgifte van nieuwe aandelen tot aan 2025 niet uitsluit, lijkt een grootschalige emissie niet aan de orde. De schuldratio (de leningen afgezet tegen de taxatiewaarde van het vastgoed) ligt op circa 35 procent.

Volgens WDP zal de winstgroei voornamelijk moeten komen vanuit indexatie van huren binnen de huidige portfolio en investeringen in energie. Voor de zonnepanelen gaat WDP uit van 150 miljoen euro investeringen in het lopende jaar, tegen een beoogd rendement van 8 procent. Voor 2024 heeft het vastgoedfonds geen specifiek bedrag afgegeven, maar gezien de ambities zal dit naar verwachting niet veel lager zijn.

Daarnaast plant WDP om voor 2025 de vastgoedportfolio te hebben uitgebreid met 440 miljoen euro, een toename van circa 7 procent. Het bedrijf gaat in het jaarverslag uit van een aanvangsrendement op nieuwe projecten van 6,2 procent. Daarbovenop komt nog het effect van de indexatie van de bestaande portefeuille, die bij een jaarlijkse inflatie van 4 procent op minimaal 27 miljoen euro uitkomt.

Als al die mooie verwachtingen uitkomen, ligt WDP op koers om de winstdoelstelling van 1,50 euro per aandeel in 2025 ruimschoots te halen.